Investir à Guivat Shmuel en 2026 — L’opportunité cachée
Auteur : E-Projects (Avi Elbaz) | Date : Juillet 2026 | Temps de lecture : 12 minutes
1. Guivat Shmuel : la ville qui monte, le secret le mieux gardé du centre d’Israël
À seulement 15 minutes de Tel Aviv, coincée entre Bnei Brak et Petah Tikva, Guivat Shmuel (Giv’at Shmuel) est en train de vivre une transformation urbaine sans précédent. Longtemps restée dans l’ombre de ses voisines plus célèbres, cette ville de près de 30 000 habitants est aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du Gush Dan — et l’un des plus sous-estimés par les investisseurs étrangers.
Ce qui fait la singularité de Guivat Shmuel ? C’est une ville jeune, moderne et religieuse, qui conjugue un cadre de vie paisible, une population éduquée (l’Université Bar-Ilan est à ses portes) et une demande locative structurellement explosive. Les jeunes couples religieux modernes (Dati Leumi) en ont fait leur destination de prédilection : qualité de vie, synagogues à chaque coin de rue, écoles réputées, commerces cachers, et une communauté soudée.
Mais Guivat Shmuel n’est plus seulement une ville-dortoir agréable. Elle est entrée dans une phase de renouvellement urbain massif (Pinui Binui) qui redessine entièrement son paysage. Des centaines d’appartements neufs sortent de terre chaque année, attirant promoteurs, investisseurs et primo-accédants. Pour l’investisseur avisé, c’est le moment idéal : les prix sont encore accessibles comparés à Tel Aviv ou Ramat Gan, et la valorisation à moyen terme est quasi garantie par les projets d’infrastructure en cours.
En 2026, Guivat Shmuel n’est plus un secret. Mais pour ceux qui savent où regarder, il reste des opportunités exceptionnelles. Notamment le projet VIDA d’E-Projects, une résidence neuve qui coche toutes les cases de l’investissement locatif gagnant.
2. Prix au m² et budgets : ce qu’il faut vraiment prévoir en 2026
Le marché immobilier israélien a connu une hausse continue depuis 2020, et Guivat Shmuel n’a pas échappé à la tendance. En 2026, les prix au mètre carré dans la ville oscillent entre 30 000 ₪ et 42 000 ₪ selon l’emplacement, l’ancienneté du bien et la proximité des commodités.
| Typologie | Surface indicative | Fourchette de prix (2026) |
|---|---|---|
| 3 pièces (3P) | 70–85 m² | 2 680 000 ₪ – 3 200 000 ₪ |
| 4 pièces (4P) | 95–115 m² | 3 000 000 ₪ – 4 400 000 ₪ |
| 5 pièces (5P) | 120–140 m² | 3 800 000 ₪ – 5 500 000 ₪ |
| Penthouse | 150+ m² | 5 500 000 ₪ – 8 000 000 ₪ |
À titre de comparaison : À Tel Aviv, le prix moyen dépasse les 65 000 ₪/m² dans les quartiers prisés. À Ramat Gan, il tourne autour de 45 000–55 000 ₪/m². Guivat Shmuel offre donc une décote de 30 à 50 % pour une qualité de vie comparable et un accès tout aussi rapide au centre.
Dans l’ancien vs dans le neuf
Les biens anciens (années 1980–2000) affichent des prix au m² plus bas, autour de 26 000–32 000 ₪/m², mais nécessitent souvent des travaux de rénovation et n’offrent ni les prestations modernes ni la même rentabilité locative. Les programmes neufs, comme VIDA, se positionnent dans la fourchette haute (35 000–42 000 ₪/m²) mais compensent par des frais d’entretien réduits, une meilleure efficacité énergétique et une attractivité locative supérieure.
Pour un investisseur étranger (notamment français), il faut également prévoir les frais annexes : taxe d’achat (Mas Rechisha), frais d’avocat, frais d’agence et, le cas échéant, les frais de change EUR/NIS. Le budget total peut ainsi être majoré de 8 à 12 %.
3. Projet VIDA (E-Projects) : la pépite de Guivat Shmuel
C’est ici que l’opportunité devient concrète. Le projet VIDA, porté par E-Projects et son fondateur Avi Elbaz, est une résidence neuve pensée pour répondre aux besoins spécifiques du marché de Guivat Shmuel.
Présentation générale
VIDA est un programme immobilier neuf situé au cœur de Guivat Shmuel, dans un quartier résidentiel calme à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports. La résidence se compose d’un immeuble moderne offrant des appartements aux prestations soignées et aux finitions haut de gamme.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Promoteur | E-Projects (Avi Elbaz) — e-projects.fr |
| Localisation | Guivat Shmuel centre, quartier résidentiel |
| Livraison prévue | 2028–2029 |
| Typologies | 3P, 4P, 5P et penthouses |
| Prix indicatif | À partir de 2 200 000 ₪ (3P) |
| Prix au m² | ~36 000–40 000 ₪/m² |
| Parking | Inclus (1 place par appartement) |
| Spécifications | Cuisine équipée, climatisation centrale, balcon (Sukkah), abri sécurisé (Mamad) |
Pourquoi VIDA se distingue
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Un promoteur francophone de confiance. Avi Elbaz et E-Projects accompagnent les investisseurs français depuis des années. Langue, fiscalité, démarches administratives : tout est simplifié pour les non-résidents.
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Des prestations pensées pour le marché local. Balcon Sukkah (indispensable pour la clientèle religieuse), cuisine équipée cacher, Mamad dans chaque appartement : VIDA ne fait pas l’impasse sur les détails qui font la différence.
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Un positionnement prix intelligent. Ni trop bas (qualité préservée), ni trop élevé (rentabilité locative préservée). VIDA se situe dans le sweet spot du marché : accessible aux investisseurs tout en offrant des prestations qui justifient un loyer premium.
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Un calendrier favorable. Avec une livraison prévue en 2028–2029, les acquéreurs bénéficient d’un échelonnement de paiement attractif (20/80 ou 30/70 selon les lots) tout en misant sur la valorisation du quartier d’ici la remise des clés.
L’avis d’E-Projects : « VIDA est conçu pour l’investisseur comme pour l’occupant. Nous avons travaillé chaque plan pour maximiser la surface utile, la luminosité et l’intimité. C’est un produit rare à Guivat Shmuel, et les premiers retours confirment une demande très forte. » — Avi Elbaz.
4. Pinui Binui massif : la ville se reconstruit sous vos yeux
Si Guivat Shmuel est une opportunité aujourd’hui, c’est aussi parce que la ville est le théâtre d’un programme de Pinui Binui (évacuation-reconstruction) parmi les plus ambitieux de la région centre.
Qu’est-ce que le Pinui Binui ?
Le Pinui Binui est un dispositif d’urbanisme israélien qui consiste à démolir des immeubles anciens et vétustes pour les remplacer par des tours modernes offrant deux à trois fois plus de logements. Contrairement au TAMA 38 (renforcement parasismique avec extensions), le Pinui Binui opère à l’échelle d’un quartier entier, avec une refonte complète des infrastructures : voiries, réseaux, espaces verts, équipements publics.
À Guivat Shmuel, plusieurs zones sont concernées :
- Quartier Ramat Hadkalim : des immeubles des années 1960–70 sont progressivement remplacés par des résidences de standing.
- Quartier Hadar : un nouveau quartier (New Ramat Hadar) émerge avec des projets comme Tzameret Dan (Tidhar) et d’autres programmes neufs.
- Projets en cours : le groupe Levinstein construit 165 appartements en deux bâtiments (9 et 25 étages) ; le groupe Gindi livre sa tour « Halom » ; et Shikun & Binui développe « Givat Shmuel Dreams ».
L’impact sur les prix
Le Pinui Binui a un effet vertueux sur la valorisation : les nouveaux immeubles tirent les prix du quartier vers le haut, les infrastructures améliorées rendent le secteur plus attractif, et la densification maîtrisée finance des équipements publics (parcs, écoles) qui renforcent encore l’attractivité résidentielle.
Pour l’investisseur, cela signifie deux choses :
1. Acheter dans un programme neuf aujourd’hui, c’est entrer avant la fin du cycle de transformation.
2. La plus-value à la revente (dans 5 à 10 ans) est statistiquement plus élevée dans les zones en Pinui Binui que dans les zones stables.
5. Profil cible : qui achète et qui loue à Guivat Shmuel ?
Comprendre la démographie, c’est anticiper la demande locative. Et à Guivat Shmuel, le profil des habitants est remarquablement homogène et porteur.
Les jeunes couples religieux modernes (Dati Leumi)
C’est LE cœur de cible. Guivat Shmuel est l’une des villes les plus prisées par la communauté religieuse moderne en Israël. Ces couples — souvent diplômés, professions libérales, high-tech ou enseignement — recherchent :
– Un cadre de vie communautaire et religieux (synagogues, écoles, commerces cachers).
– Un appartement fonctionnel avec balcon Sukkah, cuisine adaptée, espaces modulables.
– Une proximité avec le travail (Tel Aviv, Ramat Gan, Petah Tikva).
Leur pouvoir d’achat est solide et leur stabilité résidentielle élevée : une fois installés, ils restent. Pour un bailleur, c’est le profil locatif idéal.
Les étudiants de l’Université Bar-Ilan
L’Université Bar-Ilan, située à la frontière entre Ramat Gan et Guivat Shmuel, compte plus de 20 000 étudiants. Beaucoup cherchent à se loger à Guivat Shmuel, où les loyers sont moins élevés qu’à Ramat Gan et le cadre plus résidentiel.
La demande étudiante présente plusieurs avantages pour l’investisseur :
– Un turnover prévisible (baux de 1 à 3 ans).
– Une colocation possible (3 chambres = 3 étudiants, rentabilité maximisée).
– Une demande non cyclique : l’université ne connaît pas de crise de fréquentation.
Les investisseurs étrangers (France, USA, UK)
Les investisseurs francophones constituent un segment à part entière. Attirés par la sécurité juridique du marché israélien, la demande locative structurelle et le rendement net (3,5–4,5 % dans le neuf), ils privilégient les programmes neufs clés en main comme VIDA, où le promoteur gère l’essentiel des démarches.
Les familles en upgrading
Enfin, une part non négligeable de la demande émane de familles déjà résidentes à Guivat Shmuel ou dans les villes voisines, qui cherchent à s’agrandir (de 3P à 4P, de 4P à 5P) sans quitter leur communauté. Cette demande interne soutient le marché de la revente.
6. Rentabilité locative : les chiffres qui parlent
La rentabilité locative est le nerf de la guerre pour l’investisseur. À Guivat Shmuel, les fondamentaux sont solides.
Loyers moyens constatés en 2026
| Typologie | Loyer mensuel (fourchette) | Loyer annuel |
|---|---|---|
| 3 pièces | 5 500 ₪ – 7 500 ₪ | 66 000 ₪ – 90 000 ₪ |
| 4 pièces | 7 000 ₪ – 9 500 ₪ | 84 000 ₪ – 114 000 ₪ |
| 5 pièces | 9 000 ₪ – 12 000 ₪ | 108 000 ₪ – 144 000 ₪ |
Calcul de rentabilité pour un appartement VIDA (4P type)
Prenons l’exemple concret d’un 4 pièces de 100 m² dans le projet VIDA :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 3 600 000 ₪ |
| Loyer annuel estimé | 96 000 ₪ (8 000 ₪/mois) |
| Rendement brut | 2,67 % |
| Charges annuelles (Vaad Bayit, taxes, assurance) | ~12 000 ₪ |
| Rendement net avant impôt | 2,33 % |
Ces chiffres peuvent sembler modestes comparés à d’autres marchés (France, USA). Mais ils masquent deux réalités propres au marché israélien :
1. La valorisation du bien compense largement un rendement locatif modéré : +5 à +8 % par an en moyenne sur les 5 dernières années à Guivat Shmuel.
2. La fiscalité israélienne permet d’optimiser la pression fiscale pour les non-résidents (cf. section suivante).
Une demande locative structurelle
Le taux de vacance à Guivat Shmuel est inférieur à 2 %. Concrètement, un bien correctement positionné trouve preneur en moins de 15 jours. Cette tension locative s’explique par :
– Une croissance démographique supérieure à la moyenne nationale.
– Une offre neuve qui, malgré les projets en cours, peine à absorber la demande.
– Une population jeune (âge médian : 30 ans) majoritairement locataire.
7. Fiscalité immobilière pour l’investisseur à Guivat Shmuel
La fiscalité israélienne est un sujet complexe mais parfaitement maîtrisable. Voici les points essentiels pour un investisseur étranger.
Taxe d’achat (Mas Rechisha) — Barèmes 2026
Les tranches du Mas Rechisha sont gelées de 2025 à 2027. Voici les trois barèmes applicables selon votre statut :
1. Primo-accédant israélien (résident, premier bien unique) :
| Tranche de prix (₪) | Taux |
|---|---|
| 0 – 1 871 985 ₪ | 0 % |
| 1 871 985 – 2 324 325 ₪ | 3,5 % |
| 2 324 325 – 5 658 070 ₪ | 5 % |
| 5 658 070 – 20 083 000 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 20 083 000 ₪ | 10 % |
2. Olé Hadash (nouvel immigrant) :
| Tranche de prix (₪) | Taux |
|---|---|
| 0 – 1 978 745 ₪ | 0 % |
| 1 978 745 – 6 055 070 ₪ | 0,5 % |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | 8 % |
Le statut Olé offre un avantage considérable : seulement 0,5 % sur la majeure partie du prix, contre 8 % pour un étranger.
3. Acheteur étranger non-résident :
| Tranche de prix (₪) | Taux |
|---|---|
| Dès le 1er shekel jusqu’à 6 055 070 ₪ | 8 % |
| Au-delà de 6 055 070 ₪ | 10 % |
Contrairement aux résidents, les étrangers paient 8 % dès le premier shekel, sans tranche exonérée.
Impôt sur les revenus locatifs (Mas Hachnasa)
Deux options pour l’investisseur étranger :
1. Imposition au barème progressif (10 % à 50 %) après déduction des charges et amortissements.
2. Option forfaitaire à 15 % sur le revenu brut — souvent plus avantageuse pour les petits patrimoines.
Plus-value à la revente (Mas Shevach)
La plus-value est imposable au taux de 25 % pour les non-résidents. Toutefois, une exonération partielle ou totale peut s’appliquer si le bien a été détenu plus de 4 ans et que le vendeur n’a pas bénéficié d’une autre exonération récemment.
Convention fiscale France-Israël
La convention fiscale entre la France et Israël évite la double imposition. Un investisseur français déclare ses revenus locatifs en Israël (source) et bénéficie d’un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français correspondant. En pratique, l’imposition se fait au taux le plus élevé des deux pays.
Conseil E-Projects : « Nous recommandons systématiquement à nos clients de consulter un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier israélien et français pour optimiser la structure de détention (SCI, société israélienne, etc.). La fiscalité n’est jamais un obstacle quand elle est anticipée. » — Avi Elbaz.
8. FAQ : les questions que tout le monde se pose
Guivat Shmuel est-elle une ville sûre pour investir ?
Oui, absolument. Guivat Shmuel est une ville résidentielle calme avec un taux de criminalité parmi les plus bas d’Israël. La stabilité du marché immobilier israélien, couplée à une demande structurelle forte, en fait l’un des investissements les plus sécurisés de la région.
Quel est le potentiel de plus-value à 5 ans ?
En se basant sur les tendances historiques (2020–2025 : +35 % en moyenne à Guivat Shmuel) et les projets d’infrastructure en cours (Pinui Binui, extensions de transports), une plus-value de 20 à 35 % sur 5 ans est une hypothèse raisonnable — sans garantie, naturellement.
Puis-je acheter en tant que non-résident ?
Oui. Le marché israélien est ouvert aux investisseurs étrangers sans restriction particulière. Un compte bancaire israélien et un numéro fiscal (Teudat Zehut ou numéro de passeport) suffisent. E-Projects accompagne ses clients dans toutes ces démarches.
Le projet VIDA est-il éligible au prêt bancaire israélien ?
Oui. Les banques israéliennes (Leumi, Hapoalim, Mizrahi, Discount) financent les programmes neufs jusqu’à 70 % du prix d’achat pour les non-résidents, sous réserve de justificatifs de revenus. Les taux en shekels sont actuellement autour de 4,5–6 % selon la durée.
Quelle est la différence entre VIDA et les autres programmes neufs de Guivat Shmuel ?
VIDA se distingue par trois atouts :
1. Un promoteur francophone (E-Projects / Avi Elbaz) qui parle votre langue.
2. Des prestations spécifiquement adaptées à la clientèle religieuse et aux investisseurs.
3. Un rapport qualité-prix étudié pour optimiser la rentabilité locative sans sacrifier le standing.
Y a-t-il des risques liés au Pinui Binui ?
Les projets de Pinui Binui sont longs (5 à 10 ans) mais les promoteurs sérieux (comme ceux qui opèrent à Guivat Shmuel) garantissent les délais contractuellement. Pour l’acheteur dans le neuf, le Pinui Binui est une opportunité (valorisation du quartier) et non un risque.
Faut-il prévoir un budget en euros ou en shekels ?
Le marché israélien fonctionne exclusivement en shekels (NIS). La fluctuation du taux EUR/NIS est un facteur à surveiller. En 2026, 1 € ≈ 4,00–4,20 ₪. Un appartement à 3 600 000 ₪ représente donc environ 860 000 € à 900 000 €.
Conclusion : Pourquoi agir maintenant ?
Guivat Shmuel en 2026, c’est la conjonction rare d’un marché en transformation, d’une demande locative structurelle et d’une fenêtre de prix encore accessible. Les projets de Pinui Binui redessinent la ville, la population jeune et religieuse assure une base locative solide, et des programmes comme VIDA (E-Projects) offrent une porte d’entrée clé en main pour les investisseurs francophones.
Attendre, c’est prendre le risque que les prix continuent leur ascension et que les meilleurs lots soient déjà réservés. L’opportunité cachée de Guivat Shmuel ne le restera pas longtemps.
Pour en savoir plus sur le projet VIDA et les autres opportunités d’investissement à Guivat Shmuel, contactez Avi Elbaz chez E-Projects via e-projects.fr.
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