Du logement locatif aux grands programmes urbains, sept informations marquantes publiées cette semaine.
Jérusalem : 450 logements prévus à Givat Ram
21/10 La commission de district a décidé de déposer le plan d’un nouveau quartier urbain à Givat Ram, près de l’Université hébraïque et du centre sportif Kosel. Le programme prévoit 450 logements, dont 400 destinés à la location de longue durée; 180 appartements feraient jusqu’à 55 m². Deux bâtiments d’environ 20 étages et des immeubles de 7 à 10 étages sont également prévus.
JĂ©rusalem : la Cour suprĂŞme annule un projet de 31 logements
21/10 La Cour suprême a confirmé l’annulation d’accords de combinaison immobilière concernant quatre appartements rue Netai HaArbeli, à Katamonim. Le projet prévoyait 31 logements au lieu des 24 convenus, sans information des propriétaires ni compensation supplémentaire. Le recours a été rejeté à l’unanimité et les promoteurs ont été condamnés à 105 000 ₪ de frais.
Transactions immobilières : un mois d’août parmi les plus faibles depuis 2002
21/10 En août, 7 532 transactions ont été enregistrées en Israël, parmi les niveaux les plus faibles pour ce mois depuis 2002. Le marché libre a compté 6 242 ventes, en baisse annuelle de 5 %. Les achats des investisseurs ont atteint 1 077 logements; les primo-accédants ont progressé de 40 % à Jérusalem et de 31 % à Haïfa.
Banque d’Israël : le taux directeur reste à 3,25 %
21/10 La Banque d’Israël a maintenu son taux directeur à 3,25 %; le taux prime est indiqué à 4,75 %. Pour un prêt hypothécaire d’un million de shekels sur 25 ans, les estimations publiées évaluent l’allègement mensuel, par rapport au pic du prime à 6,25 %, à environ 299 ₪ avec un tiers du prêt indexé au prime et 597 ₪ avec deux tiers.
Les fonds immobiliers achètent des logements en bloc
21/10 Une transaction porte sur l’acquisition par Azorim Living de 80 logements à Azor pour 198 millions de shekels, soit environ 2,48 millions par logement. Sur les 80 unités, 60 sont déjà louées; les loyers annuels attendus sont d’environ 7,1 millions de shekels. Le portefeuille a été estimé à 231 millions de shekels.
Modiin : un plan approuvé pour 3 575 logements
21/10 La commission de district du Centre a approuvé définitivement le plan du quartier HaMaayanot, sur environ 550 dounams près du quartier Kramim et de la route 443. Il prévoit 3 575 logements, dont 300 destinés au logement protégé ou à de petits appartements, ainsi que commerces, emplois, équipements publics et espaces ouverts.
Marché locatif : forte occupation dans les programmes dédiés
24/10 Rent It, un opérateur spécialisé dans le logement locatif, rapporte des taux d’occupation de 98 à 100 % dans ses programmes; certains ensembles anciens auraient des listes d’attente. Un professionnel du secteur estime que les loyers israéliens progressent de 4 à 5 % par an pour la troisième année consécutive.
Notre analyse : davantage de marge pour négocier, mais un marché à plusieurs vitesses
La semaine confirme un marché encore hésitant. Les ventes restent fragiles et certains promoteurs privilégient les cessions en bloc pour accélérer leurs encaissements. Cela ouvre des possibilités de négociation, sans signifier que tous les biens sont bradés ni que les décotes institutionnelles sont accessibles aux particuliers.
À l’inverse, la location demeure soutenue dans les programmes évoqués. Les difficultés d’accès à la propriété peuvent entretenir cette demande, mais un bon taux d’occupation ne garantit pas un bon rendement : le prix d’achat, les charges et le financement restent déterminants.
À Jérusalem, l’activité dans l’ancien et les nouveaux projets témoignent de moteurs de demande diversifiés. Il faut néanmoins raisonner quartier par quartier et distinguer les programmes annoncés des logements réellement disponibles. Les obstacles au financement et à la construction peuvent aussi limiter l’offre future, sans rendre une hausse des prix certaine.
Notre lecture : le contexte peut favoriser les acheteurs disposant d’un financement solide et capables de négocier avec méthode. L’essentiel est de choisir une opération cohérente au prix d’aujourd’hui, plutôt que de miser sur une baisse prochaine des taux ou une remontée rapide du marché.