Chaque dimanche, la rédaction d’E-Projects vous résume l’essentiel de l’actualité immobilière israélienne — en français, pour les investisseurs francophones.
Au programme cette semaine : Jérusalem qui continue de battre la tendance nationale, un record de crédits immobiliers en juillet, le rebond des ventes de logements neufs, et un changement de carte majeur chez les investisseurs.
📈 Les 7 actualités marquantes de la semaine
1. 🏙️ Jérusalem résiste : +1,8% sur un an, quand le marché national recule de 1,5%
L’indice des prix des logements (CBS) n’a progressé que de 0,1% en mai-juin, et accuse une baisse de 1,5% sur un an. Mais Jérusalem fait figure d’exception : +1,8% sur le mois ET sur l’année. Haïfa suit avec +1,5% mensuel, pendant que le centre perd 1% et Tel Aviv 0,7%. Le prix moyen d’un appartement en Israël s’établit à environ 2,44 M₪ au 2e trimestre.
2. 💳 Record des crédits immobiliers : 11,56 Mds ₪ empruntés en juillet
Les Israéliens ont contracté 11,56 Mds ₪ de prêts hypothécaires en juillet, contre 10,68 Mds un an plus tôt. Depuis janvier, le total atteint 68,7 Mds ₪ (+13% sur un an), soit un rythme annuel d’environ 118 Mds ₪. La baisse des taux et les refinancements expliquent en partie ce record — mais les conseillers en crédit rappellent qu’une partie de ces prêts correspond à des achats chez les promoteurs signés en 2023-2024 qui arrivent aujourd’hui à l’étape du financement.
3. 🏗️ Les ventes de logements neufs décollent : +38% sur un an
Entre avril et juin, environ 9 670 logements neufs ont été vendus, soit 42,7% de toutes les transactions du pays. C’est +18,4% par rapport au trimestre précédent et +38,2% sur un an (+46,4% en données corrigées des variations saisonnières). Juin a été particulièrement dynamique avec 3 670 ventes. Un tiers (32,7%) des ventes concernait des logements bénéficiant d’un soutien public.
4. 📊 84 280 logements neufs toujours invendus — dont 10 320 à Jérusalem
La reprise des ventes ne suffit pas à écouler l’offre : près de 84 300 logements neufs attendent encore un acheteur, même si seuls 15-16 000 sont réellement prêts à être livrés. Jérusalem est la ville la plus concernée avec 10 320 unités invendues, devant Tel Aviv-Jaffa (9 550). Parallèlement, le marché de la revente ralentit : 12 970 transactions entre avril et juin, en baisse de 11,3%.
5. 🗺️ Les investisseurs changent de carte : Tibériade, Safed et Jérusalem en tête
Selon les données du ministère des Finances, les « gros » investisseurs (3 appartements et plus) ne représentent plus que 20% des achats des investisseurs contre 30% en 2024 — environ 240 transactions par mois. Mais le phénomène se déplace : à Tibériade, ils réalisent 45% des achats des investisseurs (120 appartements entre janvier et mai), et leur part atteint 23% à Jérusalem. À Tel Aviv, elle est tombée de 33% à 20%, à Haïfa de 30% à 16%.
6. 🏙️ Jérusalem : deux grands projets de rénovation urbaine sur la rampe de lancement
L’ingénieur de la ville a recommandé l’approbation de deux importants projets de piniui-binui (démolition-reconstruction) : à Kiryat Menachem (rue Mexico 8-14), 74 appartements seront remplacés par 386, dont des tours de 39 et 40 étages ; dans le complexe Island-Colombie, porté par Azorim et la municipalité, 74 appartements laisseront place à 319 logements répartis dans trois immeubles de 10 à 27 étages. D’autres programmes avancent à Kiryat Moshe (79 → 222 logements), tandis que l’ingénieur de la ville recommande de rejeter deux projets jugés trop denses (Beit Hakerem et Pat).
7. 🚇 Beer Yaakov : 9 623 logements approuvés au cœur de la ville
Le comité national de planification (Vatmal) a approuvé un projet de transformation du centre historique de Beer Yaakov : 769 logements seront démolis, remplacés par 9 623 unités sur 435 dunams, avec tours jusqu’à 30 étages, 21 000 m² de commerces et 53 dunams d’espaces verts. Le quartier sera desservi par deux stations de métro, la ligne brune et la gare ferroviaire. Un modèle « construire puis démolir » permettra aux habitants de déménager dans le neuf avant la démolition de l’ancien.
🔍 Analyse de la semaine — Investir dans l’immobilier israélien
Le marché israélien traverse une phase de rééquilibrage historique, et Jérusalem en est le grand gagnant. Pendant que l’indice national des prix recule de 1,5% sur un an, la capitale enregistre +1,8% — une divergence qui confirme le statut de valeur refuge de Jérusalem, portée par une demande intérieure structurelle (démographie, population jeune) et une offre de foncier limitée. Pour un investisseur francophone, c’est un signal important : les villes où la demande est portée par des habitants (et non par des flux spéculatifs) traversent mieux les phases de correction.
La reprise des ventes de logements neufs (+38% sur un an) doit être lue avec prudence. D’un côté, elle confirme que la baisse des taux (le record de 11,56 Mds ₪ de crédits en juillet en est la traduction directe) remet les acheteurs en mouvement. De l’autre, les 84 280 logements invendus — dont 10 320 à Jérusalem — rappellent que la concurrence entre promoteurs reste féroce. Concrètement, cela se traduit par des conditions d’achat très avantageuses : à Tel Aviv, le groupe Hagag propose ainsi des appartements du projet Infinity (278 logements, Ibn Gvirol × Jabotinsky) à 1 M₪ à la signature, solde sans intérêt ni indexation dans trois ans, avec une rentabilité locative garantie de 24 à 52% sur l’apport la première année (10 000 ₪/mois garantis pour un 2 pièces). Les investisseurs qui savent négocier — et comparer les promoteurs — trouvent ici des opportunités rares depuis une décennie.
Le déplacement des investisseurs vers Tibériade, Safed et Jérusalem est la tendance la plus structurante du semestre. Avec le retour de la taxe d’achat de 8% pour les investisseurs et des taux qui restent supérieurs à la moyenne des dix dernières années, les « gros » portefeuilles se retirent des grandes villes chères (Tel Aviv, Haïfa) et cherchent des rendements locatifs supérieurs dans les villes périphériques en pleine transformation : Tibériade (rénovation du quartier historique, 120 achats d’investisseurs en 5 mois), ou encore Harish où l’on trouve encore des 3 pièces avec abri sécurisé (mamad) et parking à 1,2 M₪, soit 14-15 000 ₪/m². À Jérusalem, la part des investisseurs aguerris reste élevée (23%) — signe que les quartiers en rénovation (Kiryat Menachem, Kiryat Moshe, avec plus de 900 nouveaux logements en approbation cette semaine) offrent des points d’entrée plus rationnels que le centre historique.
Enfin, les loyers continuent de monter : +2,6% pour les renouvellements de bail, +4,7% quand un locataire change (données CBS, 15/08) — pendant que les prix d’achat reculent. Ce découplage est le meilleur ami du rendement locatif : pour un investisseur, c’est le moment où le rapport prix/loyer devient le plus favorable du cycle. La livraison massive de projets neufs (Bat Yam avec le complexe MOMENT d’Azorim, 714 logements achevés ; Kiryat Yam avec 1 450 unités financées à hauteur de 1,2 Md ₪) va continuer d’alimenter l’offre locative neuve dans les années qui viennent — mais la demande, portée par la démographie et le retour progressif à la normale, absorbe déjà cette offre.
Notre conseil de la semaine : concentrez-vous sur les quartiers de Jérusalem en rénovation urbaine et les villes en transformation (Tibériade, Beer Yaakov), négociez les stocks d’invendus des promoteurs, et profitez du découplage prix/loyers pour sécuriser des rendements locatifs solides. Chez E-Projects, nous suivons ces programmes au jour le jour et nous vous accompagnons dans la sélection, la négociation et le suivi complet de votre investissement.
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