📈 Les 7 actualités marquantes de la semaine — Melmanews
1. 📉 Le marketing foncier de l’État s’effondre : -87% en quatre ans
Selon l’étude du groupe Yesodot, seuls 99 lots résidentiels ont été commercialisés par l’Autorité foncière d’Israël (Rami) au premier semestre 2026, contre 268 à la même période l’an dernier et 743 en 2022. Pire : 44 des 99 appels d’offres se sont soldés sans gagnant, et les recettes de l’État ont chuté d’environ 80% (2,93 milliards de shekels contre 14,92 milliards au S1 2025). Les professionnels avertissent : ce manque de terrains aujourd’hui se traduira par une pénurie de projets neufs dans 2 à 3 ans, et une pression à la hausse sur les prix. (Melmanews, 29/07)
2. 🏦 Record des prêts immobiliers en juin : 11,06 milliards de shekels
En juin, 10 067 prêts immobiliers ont été accordés pour un volume total de 11,06 milliards de shekels — une hausse de 24% sur un an. Presque la moitié des emprunteurs (46,8%) ont financé 60 à 75% de la valeur du bien, soit 5,18 milliards de shekels (+31,3%). Le revers de la médaille : les prêts dont le remboursement mensuel représente 30 à 40% des revenus atteignent leur plus haut niveau de l’année (5,1 milliards, +21,8%), signe que les ménages israéliens étirent leur capacité d’endettement. (Melmanews, 27/07)
3. 🏙️ Jérusalem — La place Davidka va changer de visage : 410 logements en deux tours
La commission régionale de Jérusalem a approuvé le programme de renouvellement urbain de la place Davidka, en plein centre-ville. Sur un terrain d’environ 3 dounams, deux tours de 38 et 39 étages (environ 410 logements) remplaceront le bâtiment existant, accompagnées d’un hôtel de 4 600 m², de 6 500 m² de commerces et bureaux. Le projet sera directement relié à la station de tramway Davidka et à la future gare souterraine « Centre de Jérusalem », en construction — un futur pôle résidentiel et de transport majeur de la capitale. (Melmanews, 30/07)
4. 🏗️ Givatayim — 4 500 logements approuvés au nord-ouest de la ville
La commission régionale de Tel Aviv a validé un document de politique urbaine transformant 260 dounams au nord-ouest de Givatayim (quartiers Borochov, Kiryat Yosef, Rosenstein) en 11 zones de renouvellement : tours jusqu’à 45 étages, 40% de petits logements pour les jeunes couples, commerces, bureaux et hôtellerie. Le tout est pensé autour de la future ligne de métro M2, qui doit considérablement améliorer l’accessibilité du secteur. (Melmanews, 29/07)
5. ⚠️ Avner Stapek : « d’autres sociétés immobilières vont faire faillite »
Le cofondateur de la maison d’investissement Meitav est sans appel : le risque du marché immobilier s’est déplacé des ménages vers les promoteurs. Beaucoup de petites sociétés ne survivront pas au cycle actuel, avec des faillites et défauts de paiement attendus dans les prochains trimestres. Son diagnostic : le problème n’est pas le taux directeur (qu’il voit continuer à baisser), mais le niveau élevé des prix et le poids du crédit des promoteurs — alors que le coût du financement dépasse 4% quand le rendement locatif n’atteint que 2,5 à 3%. (Melmanews, 30/07)
6. 🏗️ La rénovation urbaine en surrégime : +62% de logements livrés
Le classement Duns 100 2026 révèle une filière du renouvellement urbain en pleine accélération : le nombre de logements rapportés augmente de 22%, mais surtout les logements livrés bondissent de 62%. Des plans géants s’accumulent : 5 400 unités à Kiryat Motzkin (dont 3 608 pour le seul complexe « Hamshulash »), 3 176 à Ramla (quartier Eshkol), 1 074 à Ramat Gan, 313 à Bat Yam et Azor. Les leaders du secteur : Aura, Azorim, ICR, Afriqa, Boné Hatichon, J.H. Damari… (Melmanews, 29/07)
7. 💰 Le fonds Marathon lève 750 millions de shekels pour investir en Israël
Le fonds Marathon a bouclé la levée de son deuxième véhicule (« Marathon 2 ») à hauteur de 750 millions de shekels, avec l’arrivée de nouveaux investisseurs institutionnels (Clal et Migdal). Il prévoit environ 2 milliards de shekels de transactions immobilières à travers le pays. Depuis 2021, le fonds a déjà investi dans des actifs emblématiques : le complexe Daklo à Lod (1 500 logements), un parc logistique de 180 000 m² à Kadima-Tzoran, et des projets à Ness Ziona, Nahariya et Ramat Gan. Un signal fort de confiance des institutionnels dans le marché israélien. (Melmanews, 27/07)
🔍 Analyse de la semaine — Investir dans l’immobilier israélien
Cette semaine résume à elle seule le paradoxe du marché israélien : d’un côté, la demande ne faiblit pas — avec un record de 11 milliards de shekels de prêts immobiliers en juin — et de l’autre, l’offre de demain se raréfie dangereusement. Le recul spectaculaire de la commercialisation des terrains publics (-87% en quatre ans, près de la moitié des appels d’offres infructueux) prépare mécaniquement un resserrement de l’offre neuve à l’horizon 2028-2029. Pour l’investisseur, la lecture est simple : la fenêtre actuelle de prix stabilisés et de marges de négociation plus larges a toutes les chances d’être temporaire.
Le vrai moteur du marché n’est plus le neuf « classique » mais le renouvellement urbain. Les chiffres Duns 100 le confirment : la filière livré de plus en plus de logements, et les plans géants s’enchaînent de Kiryat Motzkin à Givatayim, en passant par Ramla et Ramat Gan. À Jérusalem, la place Davidka illustre cette dynamique : 410 logements au centre-ville, connectés au tram et au futur métro. C’est dans ces zones en mutation que se crée la valeur à moyen terme — à condition de bien vérifier le stade d’avancement du projet (permis, démolition, construction) et la solidité du promoteur.
Car le risque, lui, s’est déplacé côté promoteurs, comme le rappelle Avner Stapek. La pression sur les marges est réelle : certains développeurs demandent déjà aux copropriétaires d’accepter des baisses de spécifications allant jusqu’à 300 000 shekels par logement pour sauver leurs projets. Pour l’acheteur, cela renforce une règle d’or : privilégier les groupes solides (Azorim, ICR, Aura, Damari…), exiger les garanties prévues par la loi sur la vente de logements neufs, et rester attentif aux signaux de fragilité financière des petits développeurs — d’autant que des faillites supplémentaires sont annoncées.
Enfin, le financement reste le grand arbitre du marché. Les banques prêtent massivement, l’État étudie même un dispositif permettant d’acheter sans apport avec un financement jusqu’à 99% pour les primo-accédants, et les institutionnels (fonds Marathon, compagnies d’assurance) accélèrent leurs placements immobiliers. Ce mélange de demande soutenue, d’offre future contrainte et de liquidité abondante dessine un scénario haussier à moyen terme. Pour les investisseurs francophones, la stratégie la plus rationnelle reste d’acheter maintenant, dans les zones de renouvellement urbain, auprès de promoteurs établis — avant que la raréfaction de l’offre ne fasse repartir les prix.
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