Trois façons d’acheter en Israël
Selon votre statut et vos objectifs, trois structures s’offrent à vous pour acquérir un bien immobilier en Israël. Chacune a ses avantages fiscaux et ses contraintes.
1. L’achat en nom propre
Taxe d’acquisition : 8% (taux plein pour un non-résident)
- ✅ Simplicité maximale
- ✅ Revente facilitée
- ✅ Accès au prêt immobilier classique
- ❌ Pas d’optimisation fiscale
- ❌ IFI potentiel en France
2. L’achat via société israélienne
Taxe d’acquisition : 6% (économie de 2% immédiate)
- ✅ Optimisation fiscale (flat tax possible)
- ✅ Déduction des frais (avocat, agence, travaux)
- ✅ Optimisation successorale
- ✅ Comptabilité en normes IAS
- ❌ Frais de création et de gestion
Exemple concret : pour un bien à 3 500 000 ₪, l’économie est de 70 000 ₪ par rapport au nom propre.
3. Le statut d’Oleh Hadash
Taxe d’acquisition : de 0% à 5% selon le prix
- ✅ 0% sur la tranche < 2M ₪
- ✅ 0,5% entre 2M et 6M ₪
- ✅ 5% au-dessus de 6M ₪
- ✅ 10 ans d’exonération sur les revenus étrangers
- ✅ Pas d’IFI, pas d’ISF
Exemple : même bien à 3 500 000 ₪ → 17 500 ₪ de taxe seulement. Une économie de 262 500 ₪ par rapport au nom propre !
Les frais à prévoir (quel que soit le statut)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Frais d’agence | 2% + TVA du prix du bien |
| Frais d’avocat | 1% + TVA du prix du bien |
| Mas Rechisha (non-résident) | 8% dès le 1er shekel jusqu’à 6 055 070 ₪, 10% au-delà |
Le montage Société Mère/Fille
Pour les investisseurs français disposant déjà d’une SCI ou holding, le montage Société Mère (France) → Société Fille (Israël) permet de faire transiter les fonds de manière optimisée tout en bénéficiant de la fiscalité israélienne.
Conclusion
Le choix de la structure dépend de votre situation personnelle. Un rendez-vous individuel de 30 minutes permet d’analyser votre cas et de vous orienter vers la solution la plus avantageuse.